要说中国最坚挺的资产，还得数一线城市的房产。

而房产中，价格最“硬”，最保值，最抗跌，最有升值空间的，当属学区房。

(资料图)

但在，今年三四月份开始的一系列房地产调控政策接连打击下，被誉为楼市神话且坚不可摧的深圳天价名校学区房和豪宅，相继走下神坛。

深圳最顶级的学区房，这回也扛不住了？

01

暴跌662万！

近日，在阿里拍卖网上，有一套国城花园房源以2206万元成交，成交价与2月初同一户型房源相比，狂降662万元。

国城花园堪称深圳学区房的“标杆”，是深圳学区房中的“劳斯莱斯”，此前成交价一直高不可攀。

因为这个小区拥有深圳实验小学和深圳实验中学双学区，所以非常受到家长的关注和青睐。深圳排第一位的学校是深圳实验学校，建校是在1985年，是深圳第一所公办学校，也是广东省首批一级学校，深圳四大名校之一。就是在这样优质的教育资源下，周边配套的房产，再垃圾也会有人住，还能抄到高价。

国城花园建设于1995年，楼龄非常的老，已经超过25年；外观看起来也比较糟糕，当年大部分住户买入价格低于50万，现在的价格却高达2000多万。

今年1月，该楼盘的价格还是非常硬的，一套44平方米的房源以1420万元成交，单价高达32.27万元/平米。

有网友调侃：“这是能学出诺贝尔奖？”

但仅仅只过了几个月，便发生翻天覆地的变化。

除了国城花园以外，其他楼盘也出现了价格下跌的情况。

在南山，一个名为“观海台”的楼盘房源，两天内报价下调140万。其中，5月7日下降110万；5月8日，业主又下调了30万。

该楼盘位于南山区商业文化中心区，有配套名校，依然不能保住其价格。

位于南山中心区的海印长城也有降价情况，该楼盘配套的学位是附属南山二外学府中小学。

贝壳网显示，该楼盘一74平米房源近两周降价两次，降价64万。

房产中最有潜力的学区房开始下跌，深圳的房子终于不香了吗？真的炒不动了？

02

深圳学区房为什么这么贵？

深圳的学校跟北京、上海是没法比，北京、上海的高质量的学校非常之多，就算是隔壁的广州，其教育资源都甩走深圳几条街。这和深圳建市时间段，没什么时间积淀等原因密切相关，所以教育水平与其他一线城市差距较大。

但深圳的学区房价格比北京和上海贵得多，远远超过广州，这就比较反常了。

学区房一直是深圳房产中泡沫最多的资产，炒作学区房的人和把学区房作为刚需的人都很多，这就给市场足够的运作空间。

首先，是人口。

自2010年到2020年，十年的时间里，深圳的常住人口增加700多万，无愧于“打工一线”的称号，深圳的工厂多，新兴产业也多，创造大量就业机会。而且落户是非常简单，有“来了就是深圳人”的口号，吸引全国大量人口流入，其中年轻人是“新深圳人”的主力军。

这就意味着年轻人结婚生子后，学龄儿童、少年的基数比较庞大。2019年的深圳小学生的人数已经比1979年膨胀了25倍左右。

大量人口流入必然带来学区的需求。

其次，是供给不平衡。

前面说了，如此天量的人口流入会带来极大的需求增加。但是深圳的教育又怎样呢？相信在深圳居住过的人都知道，深圳的高等教育对比其他一线城市是一塌糊涂，基础教育好的有限，教育水平不及北上广，教育资源供应也是供不应求。

在需求失衡的背景下，典型的卖方市场，必定推动学区房价格上升。

再者，是深圳的产业结构。

深圳是中国改革开放前沿地带，临近香港，接受外资投资多，金融产业发达，信息产业也是全国前列，互联网公司扎堆，有“中国的硅谷”之称。资本要素及其丰富，高薪岗位也多，大大小小的老板也多，总之就是富裕人群多。

所以，深圳对于房产的消费能力也是极为强大，买的起高价房的人一多了，那么楼市的价格自然也就升上去了。

另外，是金融杠杆使用。

炒房，炒房，不炒哪来的高价？不管是炒股还是炒楼，必然要用到杠杆，而且是高杠杆。深圳是中国金融最发达的城市之一，对于金融杠杆的使用自然也是非常普及。

对于炒楼，深圳也是把杠杆用得淋漓尽致，没有首付都不要紧，各种贷款产品，低息拿钱，等着房子升值，再卖出去，空手套白狼。甚至，如“深房理”这类炒房组织还搞出了“房产证券化”，用类似于股票的方式集资炒房。

这些因素共同铸就了，深圳学区房的楼面价值远远高于使用价值，成为全国楼市最大的泡沫之一。

03

深圳房市入冬？

自从208指导价新政出台后，欲购买名校学区房的购房者观望情绪浓厚，看房的人数在逐步回升，成交的数量却寥寥无几，价格门槛提高和严控经营贷是很大的原因。

其次，深圳的入学儿童数量也在减少。

2019年，深圳小学生招生人数20.4万，比2018年下降1.1%。幼儿园招生人数17.98万，下跌7.1%。

2020年深圳市国民经济和社会发展统计的公报出炉。

其中所披露的小学生的招生人数，2020年小学生招生人数比,2019年同比下降六个点。2019年小学生招生数是20.4万人，相比2018年下降了1%，但是到了2020年便下降6%左右。

对学区房有需要的人口，正在慢慢流出深圳。

2月底央行深圳中心支行公布的深圳市本外币各项存款余额是105442亿元，而截止到3月底，数据是103551亿元。3月份相比2月份，各项存款余额减少了1891亿元。

在短短一个月的时间，有近2000亿资金离开了深圳。投资热钱也在逃离深圳。

4月，深圳新房住宅网签3502套，环比下跌34%；二手住宅过户4877套，同比缩水43%。

深圳楼市的成交量也在经历动荡。

顶级学区房作为深圳楼市的风向标，其走向一直是市场瞩目的焦点。这回连顶级的学区房都挺不住了，深圳楼市真的要完了吗？

04

深圳还挺得住

个人认为，现在还远远没有到需要惊慌楼市暴跌的时候。

如果深圳楼市都开始下跌，那全国各地你在哪都是一样，全都得跌。

理性分析一下这次的事件，和深圳最近的楼市动向。

首先，要明确一个事，“法拍房成交价”与“正常的市场成交价”放在一起对比说价格狂降，不具有参考价值。

法拍房有它的特点，那就是成交价有不确定性，法拍的最终结果有可能会远低于市场价，所以也能够引起大众的关注。

这一次成交价低于市场价600多万，和拍卖的这种形式以及相关的规定是有关系的。

另外，深圳楼市短期内的确会受到政策高压带来的动荡。

4月30日，中央政治局会议明确提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

事实上，今年以来，各大重点城市有关学区房的调控政策就已经不少了，热点城市调控频频，打压学区房，也不是深圳一个地方的事。

在房住不炒的大背景下，深圳楼市过热的趋势肯定要被打击，从资金供给、房市交易等等方面，会有越来越严格的调控措施。

但必须要明确一点，一线房地产的价格，不是靠政策调控就能打压下来的，供需就摆在那。虽然在往期文章多次提到一个观点，这次还是要强调一下，政府所有的调控政策是为了让房地产不要过热，不是为了降低房价！

把房地产打垮，金融风险怎么解决？与房地产相关的30多个产业怎么办？地方政府的财政怎么办？所以，这些年看空楼市的人全都猜错了，楼市在改善性需求没有完全萧条的情况下，是不可能暴跌的。这个趋势至少会到2028-2030年才会完结。往期文章有过详细的论述，有兴趣的朋友可以看看。刚需见顶！两大指标透露楼市信号

不过深圳楼市的风险还是存在。

深圳目前受制于高房价，导致很多优质的人才不愿意来深圳入户。这是深圳发展源动力的问题，上面和当地一定会想尽办法稳房价，给楼市降温。要是想继续用深圳房产来投机，可能要小心了。

另外，深圳的学区房稳定性也比较差。主要是学区房的属性问题。

学区房为什么有价值，就是因为附带的学位嘛，如果招生政策一旦改变，学区房的价值就会瞬间蒸发。

这一切的发生只需要一纸红头文件！

4月23日，北京海淀区、西城区、东城区率先发布义务教育入学新政，进一步明确了“多校划片”政策，从而缓解教育资源集中问题。

2020年3月，上海发布新规，要求义务教育招生入学全面实施公民同招。与此同时，上海实行名额分配政策，将重点高中至少一半名额均衡分配给每一所中学。

北京、上海已经动起来了，其他二线也在从招生政策着手，整治学区房泡沫，未来深圳学区房的风险必定不断攀升。

综上，短期来看，深圳楼市过热的局面大概率是不会出现，可能会有较长时间的横盘现象，甚至小幅度震荡。不过长期考虑，深圳楼市依然会是全国最坚挺的“泡沫”，在国家稳定的情况下，不会出现暴跌，甚至未来改善性住房会有新的风口。不过不能忽视其中存在的风险隐患。

世上可没有什么稳赚不赔的买卖。